下个十年，炒房还是炒股 - 讲股堂

想要赚钱，先改变观念。本周二上证指数3472.94点，回溯历史，上证指数第一次触碰3470是在2007年4月11日。十四年原地踏步，也难怪A股的散户总是戏称自己是韭菜。记得看过某一期的非诚勿扰，在自我介绍的时候有位男嘉宾自述职业是“在家炒股”，莺莺燕燕们的灯瞬间全灭。可见在不少中国人认为炒股是不务正业的事。与炒股相比， “买房”被国人认为是Z~聪明的选择。

98年房改后，中国房地产井喷式发展，众多城市创下房价十年翻十倍的神话。房地产和股票投资的差异经常被各路媒体拿来比较。去年疫情全球央行大放水，多国房价连续攀升，创下历史新高。我国的房价也蠢蠢欲动，不过好在管理层已经意识到高房价对实体经济活力的抑制。去年就开始，就出台三条红线，严控贷款用途等多项重磅措施，打击房地产炒作。

那么未来房价还会不会涨，现在还可不可以投资呢？从逻辑上来看，如果未来房价没有上涨的压力，政府也不会花那么多精力打压房地产。那么再问一句，房价上涨的压力是不是健康的？笔者认为“实际居住”需求增多导致房价上涨才是健康的。其他原因带来的房价上涨都是不健康的。一线城市房地产售价和租价巨大差异，体现了当前房价已经完全反应之后五年，甚至十年后经济发展的预期。因为中国没有房产税，所以理论上只要经济增长，一线城市房价就不可能下跌。充其量在经济增长缓慢的时候，房价涨的慢而已。

古今中外，横纵对比，任何经济体的中心城市房价都是不断上涨的，但像中国过去二十年涨的这么变态的还是少见。我们现在都在吐槽高房价，其实高房价是高速发展的后遗症。想要高速发展必须要有一个载体，房地产产业链既广且深，能带动大量就业，是经济增长Z~好的引擎。但由于过去二十年太注重做经济增量，忽视了财富分配。结果就是财富向少数人集中，这些少数人的投机需求推高了房价，抑制大多数人的实际居住需求。

今年一些主要国际机构普遍预期我国经济增速能超过8%，但我国官方设立的目标仅有6%。说明我们已经过了追求增量的阶段，从政府工作报告中可以看到，优化产业结构和财富分配才是重中之重。在这个过程中，房价已经不可能像过去20年那样快速上涨了。

我国高房价的另一个因素是货币超发。世界上货币发行的机制主要有三种：一种是以贵金属为锚，储备了多少贵金属，就按照法定比例发行多少货币，比如金本位时期的美国、英国；第二种是以国债作为发行货币的信用基础，政府发行国债，以商业银行为首的金融机构购买，然后这些金融机构再将国债卖给央行，这样一套流程下来政府融到资，商业银行赚到利，央行完成了发行货币的任务，现在的美国、欧盟、英国、日本都是这么玩的；还有一种就是外汇占款发行货币，储备了多少外汇，相应的发行多少货币，比如我国香港地区。

1949年以来我国经历了不同的发展阶段，所以与其他国家或地区相比，我国发行货币机制比较复杂，并且在不同阶段有过重大改变。改革开放以后，我国发行货币的机制主要是外汇占款。外商投资和在国际贸易中积累的外汇是我国发行人民币的重要依据。外汇储备增速远远超过国内宏观经济增长速度，导致我国M1总量巨大。M1自上而下传导的过程中，不可避免的造成通货膨胀，这就是我国上世纪八九十年代，到本世纪初物价快速贬值的根本原因。食物是绝对刚需，衣服和出行次之，住房也是刚需，但买房不是，因为可以租房。较低的平均收入导致食物、衣服的价格不可能涨的太高，所以过量资金涌入房地产。

从2016年开始我国外汇储备开始回落，这几年一直处于三万亿美元的水平。此外我国官方多次明确表示，不追求净出口绝对额。可以预见我国外汇储备将常年处于三万亿美元的水平。M1增速自然也会慢慢下降，房地产领域的投机资金会越来越少。

历史发展到今天，我们再去抱怨高房价已经没有意义。如果不是房地产带动经济快速增长，今天我们也许没有那么大的底气去面对美国咄咄逼人的态势。现在之所以还有不少人借钱炒房很大程度上是受惯性思维的影响。他们并没有对经济发展脉络有清晰的认识。人生还是要向前看，经济上调整结构，信贷上严管资金流向，生育率又在不断下降，所以未来即使是一线城市，房价也不可能涨太多。日前桥水基金创始人表示，世界低配了中国资产，高配了美国债券。现金和债券作为持有资产是糟糕的，股权是更好的投资。未来十年，表现Z~好的必然是中国股市。