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下个十年,炒房还是炒股

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    2020-3-12 09:14
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    发表于 2021-4-23 09:10:27 | 显示全部楼层 |阅读模式

    树挪死人挪活
    想要赚钱,先改变观念。本周二上证指数3472.94点,回溯历史,上证指数第一次触碰3470是在2007年4月11日。十四年原地踏步,也难怪A股的散户总是戏称自己是韭菜。记得看过某一期的非诚勿扰,在自我介绍的时候有位男嘉宾自述职业是“在家炒股”,莺莺燕燕们的灯瞬间全灭。可见在不少中国人认为炒股是不务正业的事。与炒股相比, “买房”被国人认为是最聪明的选择。
    98年房改后,中国房地产井喷式发展,众多城市创下房价十年翻十倍的神话。房地产和股票投资的差异经常被各路媒体拿来比较。去年疫情全球央行大放水,多国房价连续攀升,创下历史新高。我国的房价也蠢蠢欲动,不过好在管理层已经意识到高房价对实体经济活力的抑制。去年就开始,就出台三条红线,严控贷款用途等多项重磅措施,打击房地产炒作。
    那么未来房价还会不会涨,现在还可不可以投资呢?从逻辑上来看,如果未来房价没有上涨的压力,政府也不会花那么多精力打压房地产。那么再问一句,房价上涨的压力是不是健康的?笔者认为“实际居住”需求增多导致房价上涨才是健康的。其他原因带来的房价上涨都是不健康的。一线城市房地产售价和租价巨大差异,体现了当前房价已经完全反应之后五年,甚至十年后经济发展的预期。因为中国没有房产税,所以理论上只要经济增长,一线城市房价就不可能下跌。充其量在经济增长缓慢的时候,房价涨的慢而已。
    古今中外,横纵对比,任何经济体的中心城市房价都是不断上涨的,但像中国过去二十年涨的这么变态的还是少见。我们现在都在吐槽高房价,其实高房价是高速发展的后遗症。想要高速发展必须要有一个载体,房地产产业链既广且深,能带动大量就业,是经济增长最好的引擎。但由于过去二十年太注重做经济增量,忽视了财富分配。结果就是财富向少数人集中,这些少数人的投机需求推高了房价,抑制大多数人的实际居住需求。
    今年一些主要国际机构普遍预期我国经济增速能超过8%,但我国官方设立的目标仅有6%。说明我们已经过了追求增量的阶段,从政府工作报告中可以看到,优化产业结构和财富分配才是重中之重。在这个过程中,房价已经不可能像过去20年那样快速上涨了。
    我国高房价的另一个因素是货币超发。世界上货币发行的机制主要有三种:一种是以贵金属为锚,储备了多少贵金属,就按照法定比例发行多少货币,比如金本位时期的美国、英国;第二种是以国债作为发行货币的信用基础,政府发行国债,以商业银行为首的金融机构购买,然后这些金融机构再将国债卖给央行,这样一套流程下来政府融到资,商业银行赚到利,央行完成了发行货币的任务,现在的美国、欧盟、英国、日本都是这么玩的;还有一种就是外汇占款发行货币,储备了多少外汇,相应的发行多少货币,比如我国香港地区。
    1949年以来我国经历了不同的发展阶段,所以与其他国家或地区相比,我国发行货币机制比较复杂,并且在不同阶段有过重大改变。改革开放以后,我国发行货币的机制主要是外汇占款。外商投资和在国际贸易中积累的外汇是我国发行人民币的重要依据。外汇储备增速远远超过国内宏观经济增长速度,导致我国M1总量巨大。M1自上而下传导的过程中,不可避免的造成通货膨胀,这就是我国上世纪八九十年代,到本世纪初物价快速贬值的根本原因。食物是绝对刚需,衣服和出行次之,住房也是刚需,但买房不是,因为可以租房。较低的平均收入导致食物、衣服的价格不可能涨的太高,所以过量资金涌入房地产。
    从2016年开始我国外汇储备开始回落,这几年一直处于三万亿美元的水平。此外我国官方多次明确表示,不追求净出口绝对额。可以预见我国外汇储备将常年处于三万亿美元的水平。M1增速自然也会慢慢下降,房地产领域的投机资金会越来越少。
    历史发展到今天,我们再去抱怨高房价已经没有意义。如果不是房地产带动经济快速增长,今天我们也许没有那么大的底气去面对美国咄咄逼人的态势。现在之所以还有不少人借钱炒房很大程度上是受惯性思维的影响。他们并没有对经济发展脉络有清晰的认识。人生还是要向前看,经济上调整结构,信贷上严管资金流向,生育率又在不断下降,所以未来即使是一线城市,房价也不可能涨太多。日前桥水基金创始人表示,世界低配了中国资产,高配了美国债券。现金和债券作为持有资产是糟糕的,股权是更好的投资。未来十年,表现最好的必然是中国股市



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    2020-11-3 08:49
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    老师辛苦了,感恩
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    发表于 2021-4-24 10:11:00 来自手机 | 显示全部楼层
    感谢恩师,您辛苦了!
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